当前，受宏观经济形势影响，我国不少城市的部分房地产开发企业因资金短缺矛盾加剧和资金链断裂等问题导致经营困难，由此引发大量与之关联的矛盾纠纷。对此，xx省xx市中级人民法院组织专题调研组，对近年来该市两级法院受理的涉房地产开发企业纠纷案件进行了专题调研。
一、当前房地产企业经营困难引发纠纷的特点
当前，xx部分房地产开发企业经营困难引发大量矛盾纠纷，这些纠纷案件呈现出以下特点：
（一）案件逐年递增，标的额大。据xx市赫山区人民法院统计，2010年，该院受理涉房地产开发企业纠纷案件36件，2011年则为54件，2012年1月至9月达87件，案件数量以年均50%以上的幅度递增（图表一）。2010年1月至2012年9月，该院受理相关类型案件的个案标的额从8000万元至1200万元不等，总标的额达到近8亿元（图表二）。
（二）事涉多方利益，矛盾尖锐。从目前xx两级法院受案情况看，案件涉案人数一般多达几十甚至上百人，其中既有购房户、农民工，也有民间借贷的出借人，还有一部分系施工企业和材料供应商。一旦利益受损，极易引发群体性事件。如xx丰裕房地产开发公司开发的梓山湖领御项目因向社会高息融资，导致资金链断裂，项目停工，引发系列纠纷。该项目共涉及400余购房户、40余名债权人、600余名农民工、100余名材料供应商，仅以梓山湖领御项目名义在外的高息借款就达4.4亿余元，建设项目已严重资不抵债。
（三）案件覆盖面广，类型宽泛。目前，部分房地产企业经营困难引发纠纷案件的类型主要包括以下几种：一是房地产开发商因为牟取不正当利益一房两卖或一房多卖，导致多个买受人争执房屋产权并与房地产开发商产生冲突引发房屋买卖合同纠纷。如xx“阳光馨庭苑”楼盘开发商一房两卖，分别与两名购房人签订购房合同，为争夺房屋所有权，两名购房人因竞相装修引发械斗，酿成纠纷。诉至赫山区法院后，该院以其中一户缴纳房屋全款的收条为据，最终判令该户购房人拥有该套房产。二是房产施工方在以较低价格中标后，为节省成本，偷工减料，导致房屋质量问题，或拖延工期至迟延交房引发商品房买卖合同纠纷。如xx“中天花园”和“银海御苑”楼盘开发商延期交房、延期办证，致使多位购房户诉至法院引发纠纷。三是开发商因拖欠承包商工程款引发的建设工程施工合同纠纷以及拖欠农民工工资引发的追索劳动报酬纠纷。如xx“东方维也纳”楼盘开发商拖欠承包商工程款及农民工工资，导致2011年春节期间该楼盘营业部遭农民工围困，拖欠承包商工程款的案件被起诉至该院。四是债权人或开发商作为债务人本人申请的破产案件，目前，赫山区法院已受理并正式启动了xx“碧波豪苑”、“华盛丽都”楼盘开发商破产案件的相关程序。五是房地产开发商资金短缺，为吸纳资金，进行较高利息的民间借贷，甚至借取高利贷，因利息较高，房地产开发商最终无力偿还而引发的民间借贷纠纷。
（四）诉讼双方激烈对抗，调解困难。经营困难的房地产企业大多管理混乱，一旦形成纠纷，诉诸法律后，往往采取消极的方式应诉，法定代表人不出面，而授权处理诉讼事务的委托代理人因没有赋予相应处置权限，导致人民法院无法居中调解。而且在此类诉讼中，原告一般抱有早诉讼、早调解或早判决，以争取早执行，尽可能减少损失的心态，因此在诉讼中往往申请人民法院进行财产保全，而房地产公司一般系多个案件债务人，已资不抵债，原告希望通过财产保全减少损失的预期破灭后，导致双方诉讼对立进一步加剧。
（五）维稳压力大，影响恶劣。2008年以来，xx法院受理的房地产案件中，涉及50名以上当事人的群体性案件就有30余起。此类案件中原告特别是购房者“抱团”维权的情况较为普遍，动辄采取上访、静坐、冲击政府机关等极端方式维权。
二、人民法院化解纠纷面临的困难
部分房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷涉及人数多、范围广、影响程度深，处理难度大，仅凭法院一家力量难以全盘化解，面临诸多问题和困难。
一是案情复杂，案件事实认定难。此类案件事涉多方利益，为逃避责任，部分房地产开发企业采取种种手段规避法律，由于司法的局限性，使法院在对案件事实进行分析认定时变得异常困难。如房此地产开发商在借取民间借贷难以偿还时与借款人签订房屋买卖合同，房地产开发商与他人恶意串通签订的购房合同均难以认定。
二是审理周期长，当事人权益保护难。某些房地产纠纷案件涉及被告人的犯罪行为，公安机关刑事侦查时间相对较长，当民事案件的审理须以刑事案件的定性或结果作为裁判依据时，法院只能先行中止民事案件审理。同时，一旦房产开发商以施工单位工程质量有问题为由进行抗辩，就须启动司法鉴定程序，而司法鉴定的时间长、费用高，不仅延长了审理周期，增加了当事人诉讼成本，也不利于保护当事人合法权益。即使法院通过审理查明案件事实，依法作出判决，但进入执行程序后，由于作为债务人的房地产开发企业往往多宗官司缠身，资不抵债，其有限资产往往被多个法院采取了查封、扣押、冻结等强制措施，执行中轮候查封、冻结的现象极为普遍，这使债权人的权利很难得到有效保障。
三是相关部门不予配合，纠纷妥善化解难。房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷成因复杂，查清案件事实需要建设、国土、规划、房产等政府相关职能部门的密切配合，但法院在受理案件后的庭前调解或进行司法调查工作时，一些政府职能部门往往采取抵触、排斥的态度。同时，司法权与行政权是两种并行不悖的权利，基于司法权不能代行行政权的原则，法院的判决书或调解书不能明确要求政府相关部门履行行政职能，这给案件妥善化解带来很大困难。
三、引发矛盾纠纷的原因分析
xx部分房地产开发企业经营困难引发矛盾纠纷，原因是多方面的，主要有：
（一）部分房地产企业非法融资借贷，使企业走入经营难以为继的恶性循环。在原材料价格普遍上涨、银根紧缩融资贷款难度加大和房地产市场遇冷的背景下，部分开发商为缓解资金压力，不惜饮鸩止渴，向民间高利贷寻求融资解困。然而高额利息给付压力加剧了企业资金链紧张甚至断裂，从而使企业走入经营难以为继的恶化循环，为当前蜂拥而至的纠纷埋下隐患。如2010年6月，xx美嘉房地产开发公司开发的“华盛丽都”项目正式开工，总建筑面积81807平方米。在经营开发期间，因国家对房地产调控力度不断加大，美嘉公司无法获得银行贷款，为筹措资金，该公司采取申请小额担保贷款及民间借贷方式借入资金，至2011年7月，累计负债达3.5亿元，其中包括建筑工程款及购房款等优先债权近xx亿元。又如华联商业步行街系列案件，开发商为吸纳资金，不仅一房多卖，而且进行较高利息的民间借贷，甚至不惜借高利贷，房地产开发商无力偿还，最终选择携款“跑路”。
（二）部分房地产开发企业前期市场运作不规范，为后期矛盾纠纷埋下隐患。如以xx“碧波豪苑”开发商为被告的28件民间借贷纠纷，房产施工方在以较低价格中标后，为节省成本，偷工减料，导致出现房屋质量或迟延交房等系列问题，使购房者可得利益下降，引发系列诉讼。
（三）部分开发企业资金链断裂造成购房者心理恐慌，致部分开发项目陷入瘫痪。受房地产市场持续疲软影响，部分楼盘出现有价无市的滞销现象，致使已缴纳部分房款的购房者心理恐慌，为避免更大损失而纷纷诉请退房，给开发商经营带来压力。再加上大多数拆迁户因无法预测房价走势而要求货币补偿，加剧开发商资金短缺，经营陷入困境。
四、妥善化解矛盾纠纷的对策与建议
xx中心城区部分房地产企业经营困难引发与之关联的矛盾纠纷，不仅危及银行信贷和合法债权人资金安全，损害合法购房户权益，而且扰乱房地产市场交易秩序，危及社会和谐稳定和经济健康发展，亟需多措并举，综合治理。为此，我们建议：
(一)严格市场准入，建立长效管理机制。强化对房地产开发企业的动态监管，加大对违法违规企业的清理力度，促进房地产开发企业规范市场行为。
1.加强银行信贷审查。银行在审查按揭贷款时，严格审查借款人主体资格，对于开发商企业本单位员工申请按揭贷款的要严格审查，防止开发商以假按揭骗取贷款。金融监管部门要加强对银行按揭贷款的监管，防止开发商利用虚假房屋买卖合同实施贷款诈骗犯罪。
2.加强对房地产交易市场监管。一方面，提高房地产开发市场准入门槛，防止自有资金有限的企业单纯依靠银行项目贷款、按揭贷款以及民间借贷方式从事房地产开发；另一方面，通过随机抽查、电话访问等方式核实开发商报送的交易备案信息，防止其炒作房价，并将炒房等不良记录情况纳入房地产开发企业资质等级评定指标体系，加大对房地产交易市场的监管。
3.加大对违法犯罪行为打击力度。公安机关要加大对涉嫌非法吸收公众存款的房产开发企业负责人、恶意债权人以及虚假网签行为等的打击力度，切实保障债权人的合法权益。
4.构建长效机制。要建立健全防范房地产开发风险的预警机制、联动机制和长效处置机制以及对违约房地产企业的惩戒机制。房地产、国土、建设等主管部门要通过开展经常性的房地产市场整顿，努力营造“有信者荣，失信者忧”的市场氛围，促进行业自律。
（二）审慎稳妥审理，力促案结事了。对诉至法院的涉房地产开发企业案件，人民法院要积极探索商品房买卖纠纷的诉调对接机制，从维护企业正常生产经营的角度出发，兼顾房地产开发企业和债权人权益，因案制宜采用不同的调解方案，引导双方理性面对金融危机的负面影响，通过提供担保、协商还款期限、房屋抵押变现等方式力促双方和解。对进入执行程序的案件，要穷尽执行措施，加大执行力度，及时与房产管理部门、土地管理部门进行联系沟通，查明被执行人房屋、土地和其他资产的详细情况，及时执行变现，竭力维护合法债权人权益。
(三)，坚持能动司法，促进社会资源配置。人民法院要强化能动司法理念，针对因金融危机爆发引发的企业发展困难情况，积极运用企业破产法，加快推进破产企业审理从“一破了之”向“拯救企业、促进企业再生”的转型，从单纯保护债权人利益向实现社会利益最大化转型。针对烂尾楼工程一般难以拍卖变现，且成交价格不高，长期搁置将进一步贬值的风险，要通过引进资金封闭运作的方式进行接盘，建成后进行出售或租赁，盘活企业资产。对资金链断裂，但有一定发展前景、存在重整和和解可能的破产房地产企业，要放水养鱼，通过债转股、引进资金或战略投资者，积极创造重整的有利条件，恢复项目建设。
（四）延伸司法职能，促进诚信交易。人民法院要通过公开开庭、发布典型案例等方式，加强普法宣传。选取按揭贷款诈骗犯罪、虚假房屋买卖引发的民事纠纷等方面的典型案例，以案说法，宣传签订虚假房屋交易合同的社会危害性和法律后果，提高公众尤其是房地产开发企业的法制观念。
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